【业主入住新居 遭遇用水难】

　　2023年5月，A房地产开发有限公司开发的“阳光花园”小区交付使用，12栋住宅楼、856户业主入住后，高层住户频频投诉水压不足，影响日常正常生活。2024年3月检测结果显示，开发商原施工水泵功率仅达设计标准的60%，管道管径不达标，部分管道还渗漏。业主因用水问题与开发商数次沟通未果，无奈之下，业委会经业主大会表决，于同年6月启动改造工程，更换水泵、重铺管道、安装加压设备，总费用86万元由业委会先行垫付。2025年3月法院判决开发商承担全部改造费用，6月底前履行。判决生效后，开发商突然提起诉讼，要求业委会返还其原施工材料，声称价值30万元，认为业委会占有构成不当得利。

　　【矛盾激化，对簿公堂】

　　双方僵持在三个核心问题上：原施工材料所有权到底归谁？材料是否还能返还？返还范围和价值如何认定？开发商咬定材料是自己买的，所有权当然归自己；业委会则认为材料已交付小区，随工程转移，无权要求返还。

　　【第一次调解：剑拔弩张，各执一词】

　　2025年10月15日上午9点半，平阴法院调解室里气氛凝重。开发商经理老张一进门就把文件夹往桌上一拍，声音洪亮：“我们采购的材料，凭什么不返还？”业委会主任李阿姨也不示弱，双手抱胸：“法院都判了你们要承担施工费，现在又来找麻烦？”

　　法官董菊见状赶紧打圆场：“两位先消消气，今天坐在这里就是解决问题的，来，先喝口水。”她给双方递上温水，示意大家坐下。

　　老张翻开材料清单，指着其中一页：“这些管道、阀门、水泵，都是我们花钱买的，发票都在，业委会凭什么扣着不还？”

　　李阿姨冷笑一声：“扣着？我们重新施工的时候，那些不合格的材料早就拆了扔了！剩下的能用的，也是放在小区公共区域，什么时候成我们业委会的私产了？”

　　“那你们得赔偿！”老张拍桌子。

　　“赔偿？你们施工质量不合格，害得我们全体业主垫钱改造，该赔偿的是你们！”李阿姨也提高了音量。

　　调解室里火药味渐浓，法官董菊赶紧敲了敲桌子：“停！这样吵下去解决不了问题。今天第一次调解，我先核实几个事实。”她转向双方：“原施工材料到底还剩多少？哪些能用哪些不能用？能不能现在一起去现场看看？”

　　老张犹豫了一下：“去就去，反正东西就在那里。”

　　李阿姨也点头：“行，下午两点，我们一起去小区地下室清点。”

　　第一次调解在双方勉强同意现场勘查中结束，但明显能看出，双方互不相让，距离达成协议还有很大差距。

　　【第二次调解：方案博弈，拉锯谈判】

　　一周后的10月22日，第二次调解在双方现场勘查后展开。法官董菊把清点结果摆在桌上：“经核实，拆除的原施工材料主要是部分管道和配件。”

　　老张叹了口气：“那我们至少要把能用的东西拿回去，18万是市场评估价，不能少。”

　　李阿姨摇头：“86万施工费还没着落，你们还想扣材料款？我们全体业主的钱不是大风刮来的。”

　　董菊看着双方僵持不下，决定抛出调解方案：“我提三个方案，大家听听看。方案一，业委会返还拆除材料，材料价值从86万施工费里扣除，开发商支付净额；方案二，无法返还的材料按市场价补偿，可用材料业委会可以买也可以还，价格双方协商；方案三，开发商放弃材料返还请求，业委会同意减免部分施工费，一次性了结。”

　　老张听完眼睛一亮：“方案一比较合理，我们愿意考虑。”李阿姨却皱起眉头：“方案三对我们更有利，减免一点施工费，总比把材料折腾来折腾去强。”

　　法官董菊看出双方各有倾向，便分别做工作。她先把老张拉到一边：“张经理，你们公司这个案子已经败诉了，如果继续纠缠材料问题，还要走诉讼程序，时间成本、律师费都不少。而且材料放在小区，运出来也要费用，真值吗？”

　　老张沉默了一会儿，低声说：“董法官，其实公司也有难处，这批材料确实是我们采购的，账上还没平上，本来就经营困难，现在又要支付这么一大笔施工费……唉，难啊！”

　　董菊又找到李阿姨：“李主任，业委会代表的是全体业主利益，86万施工费能拿回来是首要的。如果开发商因为材料问题拖延支付，对业主来说损失更大。适当让步，尽快拿到钱，是不是更实际？”

　　李阿姨点点头：“你说得对，我们也不能太僵，我们也不是为了置气，也是奔着解决纠纷去的。”

　　第二次调解结束时，双方都表示愿意再考虑，但仍未达成一致。

　　【第三次调解：妥协让步，握手言和】

　　10月29日，第三次调解如期进行。这一次，双方明显缓和了许多。老张一进门就主动跟李阿姨打招呼：“李主任，上次回去我们内部商量了一下，方案一可以谈。”

　　李阿姨也松了口：“我们业委会也开会讨论了，只要施工费能尽快到位，材料问题可以适当让步。”

　　董菊法官趁热打铁：“那咱们就具体谈数字。材料价值怎么认定？支付时间怎么安排？”

　　经过两个小时的拉锯谈判，双方终于达成一致：业委会返还材料，开发商自行提取；材料价值协商认定为8万元，从86万施工费中扣除；开发商于11月15日前支付78万元；双方一次性了结，互不追究；逾期支付违约金。

　　签字环节，老张握着笔犹豫了一下，转头看向李阿姨：“李主任，这次事情闹得不太愉快，但以后小区还有其他问题，咱们还是可以沟通的。”

　　李阿姨也笑了：“是啊，远亲不如近邻，以后有什么事好好说，别再上法庭了。”

　　两人握手言和，调解室里的气氛瞬间轻松下来。法官董菊看着这一幕，在心里长舒一口气,为纠纷终于得以圆满解决而欣慰。

　　法官董菊事后总结：“调解工作就像搭桥，双方各退一步，才能走到一起。关键是要找准双方的核心诉求，在合法合理的前提下，促成妥协。本案的核心矛盾是“材料所有权”与“施工费支付”的冲突。通过“事实查明+方案博弈+折中妥协”，将“实物返还”转化为“折价抵扣”，既保障了业委会的施工费回收，也兼顾了开发商的需求，最终实现双赢。”（来源：平阴县人民法院  作者：焦娜）

编辑：司洁